Comment faire agir mon propriétaire inactif ?

Retenir un loyer ou effectuer les travaux à la place de son propriétaire, c’est possible, mais risqué… Avant d’agir, il est important de vérifier les conditions d’application et de s’entourer de précautions pour, ensuite, saisir rapidement le juge de paix.

Avant toute chose, il faut s’assurer que l’avarie doit effectivement être réglée par le propriétaire ou par le locataire lui-même. Certains problèmes sont considérés comme des dégâts ou de l’entretien locatif et doivent donc être pris en charge par ce dernier.

• Sont à charge du locataire :

► l’entretien quotidien du bien, par exemple, nettoyer le sol, détartrer les sanitaires, etc.
► les petites réparations comme remplacer une ampoule, refixer une plinthe, etc.
► la réparation des dégâts commis par le locataire ou les personnes dont il répond (enfants, invités, animaux, etc.), par exemple, une vitre brisée, une pelouse abîmée, etc.

• Sont à charge du propriétaire :

► les grosses réparations du genre réparer un toit qui fuit ou un mur qui s’effrite.
► les travaux importants d’entretien comme la vidange des fosses septiques.
► les réparations rendues nécessaires par la vétusté, l’usure normale et la force majeure.

Face à l’inaction du propriétaire, le locataire décide parfois d’effectuer lui-même les travaux ou de suspendre le paiement de son loyer… ce qui n’est pas une bonne idée ! Ne pas payer son loyer ou agir à la place de son propriétaire peut être considéré comme une faute, même si cela paraît parfois justifié.
Dans tous les cas, il appartient au juge de se prononcer sur ce comportement. Le locataire court alors le risque que ce dernier considère a posteriori qu’il a agi de façon injustifiée, abusive ou qu’il a manqué de bonne foi. Il peut alors être sanctionné. Pour éviter cela, il faut s’entourer de certaines précautions :

► Le locataire doit être de bonne foi.
► Le propriétaire doit avoir commis une faute ou manquer à une de ses obligations de manière certaine, en refusant, par exemple, de remplacer une chaudière vétuste.
► Le locataire doit conserver une preuve de l’existence du problème (constat d’un huissier ou d’un professionnel, état des lieux contradictoire, attestation, etc.). Le juge peut ainsi contrôler l’action du locataire.
► Le locataire doit avertir le propriétaire qu’il manque à son obligation et le mettre en demeure en signalant que s’il persiste dans son manquement au-delà d’un délai raisonnable, le locataire agira.
► Cette situation est temporaire et le locataire doit agir au plus vite devant le juge de paix pour faire valider sa décision.

Attention, ces critères sont laissés à l’appréciation souveraine du juge.

Dans le cadre du bail, le propriétaire et le locataire s’engagent l’un envers l’autre. Le propriétaire fournit un logement et veille à ce que le locataire puisse l’occuper paisiblement. En contrepartie, le locataire paie un loyer et utilise le logement en bon père de famille. Si un des deux ne respecte pas ses obligations, l’autre peut demander au juge de paix de trancher le conflit. Il n’est pas question de se rendre justice à soi-même. Pourtant, dans le cadre du contrat de bail, il est admis que le non-respect du contrat par l’un puisse entraîner le non-respect du contrat par l’autre. Cela s’appelle l’exception d’inexécution.
En cas de suspension de loyer, la somme retenue chaque mois par le locataire doit être proportionnelle à l’inconvénient qu’il subit. Retenir tout le loyer si une fenêtre est cassée est excessif. Enfin, pour prouver sa bonne foi, mieux vaut qu’il bloque les fonds sur un compte.

Lorsqu’une personne n’agit pas, il est parfois admis qu’une autre puisse agir à sa place. Il s’agit du remplacement unilatéral. En cas d’urgence, le locataire peut contacter un professionnel pour qu’il exécute, aux frais du propriétaire, les réparations qu’il doit effectuer.
Pour pouvoir appliquer cette solution, la situation doit être urgente. Le locataire demandera plusieurs devis qu’il communiquera au propriétaire. En l’absence de réponse, le locataire choisit de bonne foi un entrepreneur. Enfin, il préviendra rapidement son propriétaire des actions qu’il a entreprises.

• La vétusté est due au simple fait que le temps passe et que les matériaux s'usent. Elle varie selon les matériaux et leur qualité.
• L'usure normale survient même si le locataire utilise la chose de manière appropriée. Par exemple, un tapis plain qui est usé aux endroits de passage.
• La force majeure vise un événement soudain, imprévisible et inévitable, qui n'est pas dû à la faute d'une personne (tempête, tremblement de terre, etc.).
• En droit, agir en bon père de famille est le fait d’utiliser les locaux de façon normalement prudente, attentive et consciencieuse. Ce critère permet de déterminer si une faute a été commise.